À propos · Landya
Je ne suis pas éditeur de logiciel. J’ai passé vingt ans à faire ce travail, puis à l’enseigner, avant de l’écrire en règles.
Cette page raconte d’où vient Landya et comment la prospection de chaque commune est produite : les sources, le traitement, et ce que je valide à la main.
— Stéphane Lacoste, fondateur de Landya
J’accompagne les directions d’entreprises de promotion immobilière depuis vingt ans, dont quinze aux côtés de groupes nationaux (Cogedim, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier) et auprès de promoteurs régionaux dans toute la France. Cinquante promoteurs accompagnés.
J’ai aussi fait le travail moi-même. Pendant plusieurs années, j’ai prospecté des terrains constructibles partout en France pour le compte de promoteurs. Commune par commune, terrain par terrain, selon leur cahier des charges, pour constituer la seule base de données qui compte vraiment : celle de toutes les opérations potentielles d’un territoire.
J’ai ensuite formé, piloté ou accompagné près de deux cents professionnels : développeurs fonciers, directeurs du développement et directeurs généraux.
Sur ces vingt ans, une chose n’a jamais changé : la prospection foncière reste le parent pauvre du métier.
Les écoles ne l’enseignent pas. C’est une compétence complexe, qui croise une dizaine de critères hétérogènes. En interne, la fonction n’existe souvent pas. Quand elle existe, elle repose sur des développeurs confirmés qui n’ont plus le temps de la mener à bien, entre les négociations à conduire, les montages à finaliser et le reporting. Et dans les organisations qui ont compris qu’il fallait tenir cette base, on finit par confier cette activité stratégique à des alternants.
Le résultat, je le vois partout : des inventaires fonciers inexploitables quand ils existent, des territoires entiers dont personne dans l’entreprise ne sait ce qu’ils contiennent, une activité de développement qui tourne autour des quatre mêmes dossiers depuis huit mois, et des directions qui pilotent sans connaître l’étendue de leur propre marché.
Et 95 à 97 % des études menées en amont ne mènent à rien. Celui qui signe n’est pas celui qui sait calculer une SDP au mètre près, c’est celui qui sait en un coup d’œil si un terrain vaut un contact, et qui a assez de terrains sous les yeux pour en générer beaucoup.
Dans quelle autre industrie accepterait-on de travailler sans savoir ce que contient son marché, ni qui sont ses clients potentiels ? Comment bâtir la moindre action commerciale sans savoir qui contacter ?
Prospecter le territoire de façon exhaustive, commune par commune, PLU par PLU. C’est de l’exécution pure. C’est long, c’est ingrat, et c’est parfaitement faisable.
Personne ne le faisait. Non par paresse : le coût en temps est prohibitif quand un développeur doit aussi négocier, monter, visiter et rendre compte. Alors on prospecte quand on a le temps. Autant dire jamais.
Ils agrègent de la donnée publique dans une interface soignée, et ils ne prospectent pas. Le retraitement derrière coûte plus de temps qu’un développeur bien formé n’en aurait mis à le faire lui-même.
Un verdict de constructibilité prêt à l’emploi : pour chaque opportunité d’un territoire, la réponse qui permet de décider qui contacter, sans refaire l’analyse à la main.
J’ai fini par construire ce que j’ai toujours demandé à mes clients de mettre en place, et qui a toujours constitué le socle de la performance de l’entreprise.
La donnée foncière est publique. Cadastre, PLU, permis, référentiels bâtis : n’importe qui peut la télécharger, et certains savent la croiser. Toute la difficulté est de savoir ce qu’on cherche.
Un terrain n’est pas mutable parce qu’il est grand et vide, ni parce que le CES admissible multiplié par la hauteur donne une surface brute maximale qui atteint la cible de prospection. Il l’est parce que sa forme permet de construire, parce que le règlement autorise un volume réellement réalisable en fonction de toutes les règles, parce que l’opération dégage une marge, et parce que le propriétaire y trouve un intérêt.
Sa géométrie permet réellement de construire.
Lisible en base
Il autorise un volume réellement réalisable.
Lisible en base
L’opération dégage une marge.
Aucune base
Il y trouve un intérêt.
Aucune baseCes quatre conditions doivent être réunies simultanément. Tout le travail consiste à les traduire en traitement.
Cadastre, plans locaux d’urbanisme, référentiels bâtis de l’IGN et du CSTB, données de permis de construire, registres de copropriétés, servitudes d’urbanisme, plans de prévention des risques et bien d’autres. La valeur est dans ce qu’on en fait.
Chaque règlement est lu zone par zone et traduit en règles exploitables : hauteurs, emprise au sol, retraits, bandes constructibles, prospects. Ces règles sont appliquées à chaque parcelle avec sa géométrie réelle : sa forme, ses limites, ses façades sur rue, ses voisins, ses contraintes spécifiques. Le bâtiment réalisable est modélisé, puis converti en surface de plancher et en bilan d’opération. Le bâti existant est également analysé, parce qu’un terrain n’est mutable que si sa valeur de transformation dépasse sa valeur vénale.
Un terrain n’est proposé qu’après validation. La machine applique des règles explicites, écrites et reproductibles ; je tranche ce qu’elle ne sait pas trancher, à partir des données et des visuels générés. Tous les leads proposés, je les vois et je les valide un par un, comme dans une prospection classique. L’outil n’est là que pour appliquer le processus que j’applique et que j’enseigne depuis vingt ans. Et quand je ne peux pas trancher, je ne facture pas : les terrains sur lesquels deux professionnels expérimentés pourraient légitimement diverger vous sont livrés, mais gratuitement.
Je définis les règles.
La machine les applique.
Je valide chaque terrain.
L’outil de traitement est déterministe : il exécute le raisonnement que j’applique depuis vingt ans. Ce n’est pas une intelligence artificielle qui prospecte à ma place, c’est mon processus, écrit en règles, et un raccourci sur le temps que personne n’a.
Écrivez-moi directement. Votre commune n’est pas encore traitée ? Demandez-la : elle sera produite en quelques jours, sans engagement de votre part.
