À propos · Landya
Chaque terrain est livré avec ses données clés : prix du terrain, chiffre d'affaires de l'opération, surface de plancher réalisable.
Plus rien à analyser. Juste des propriétaires à contacter. C'est la donnée activable dont vous ou vos équipes avez besoin pour signer des opérations.
— Stéphane Lacoste — fondateur de Landya
J'accompagne les directions d'entreprises de promotion immobilière depuis vingt ans, dont quinze aux côtés de groupes nationaux (Cogedim, Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier) et auprès de promoteurs régionaux dans toute la France. Cinquante promoteurs accompagnés.
J'ai aussi fait le travail moi-même. Pendant plusieurs années, j'ai prospecté des terrains constructibles partout en France pour le compte de promoteurs. Commune par commune, terrain par terrain, selon leur cahier des charges, pour constituer la seule base de données qui compte vraiment : celle de toutes les opérations potentielles d'un territoire.
J'ai ensuite formé, piloté ou accompagné plus de deux cents développeurs fonciers, directeurs du développement et directeurs généraux.
Sur ces vingt ans, une chose n'a jamais changé : la prospection foncière reste le parent pauvre du métier.
Les écoles ne l'enseignent pas. C'est une compétence complexe, qui croise une dizaine de critères hétérogènes. En interne, la fonction n'existe souvent pas. Quand elle existe, elle repose sur des développeurs confirmés qui n'ont plus le temps de la mener à bien, entre les négociations à conduire, les montages à finaliser et le reporting. Et dans les organisations qui ont compris qu'il fallait tenir cette base, on finit par confier cette activité stratégique à des alternants.
Le résultat, je le vois partout : des inventaires fonciers inexploitables quand ils existent, des territoires entiers dont personne dans l'entreprise ne sait ce qu'ils contiennent, une activité de développement qui tourne autour des quatre mêmes dossiers depuis huit mois, et des directions qui pilotent sans connaître l'étendue de leur propre marché.
Dans quelle autre industrie accepterait-on de travailler sans savoir ce que contient son marché, ni qui sont ses clients potentiels ? Comment bâtir la moindre action commerciale sans savoir qui contacter ?
Prospecter le territoire de façon exhaustive, commune par commune, PLU par PLU. C'est de l'exécution pure. C'est long, c'est ingrat — et c'est parfaitement faisable.
Personne ne le faisait. Non par paresse : le coût en temps est prohibitif quand un développeur doit aussi négocier, monter, visiter et rendre compte. Alors on prospecte quand on a le temps. Autant dire jamais.
Ils agrègent de la donnée publique dans une interface soignée, et ils ne prospectent pas. Le retraitement derrière coûte plus de temps qu'un développeur bien formé n'en aurait mis à le faire lui-même.
Un verdict de constructibilité prêt à l'emploi : pour chaque opportunité d'un territoire, la réponse qui permet de décider qui contacter, sans refaire l'analyse à la main.
J'ai fini par construire ce que j'ai toujours demandé à mes clients de mettre en place, et qui a toujours constitué le socle de la performance de l'entreprise.
La donnée foncière est publique. Cadastre, PLU, permis, référentiels bâtis : n'importe qui peut la télécharger, et certains savent la croiser. La difficulté n'est pas là. Elle est de savoir ce qu'on cherche.
Un terrain n'est pas mutable parce qu'il est grand et vide ou que parce que le CES admissible multiplié par la hauteur donne une surface brute maximale qui répond à la cible de prospection souhaitée. Il l'est parce que sa forme permet de construire, parce que le règlement autorise un volume réellement réalisable, parce que l'opération dégage une marge, et parce que le propriétaire y trouve un intérêt.
Sa géométrie permet réellement de construire.
Lisible en base
Il autorise un volume réellement réalisable.
Lisible en base
L'opération dégage une marge.
Aucune base
Il y trouve un intérêt.
Aucune baseCes quatre conditions doivent être réunies simultanément. Tout le travail consiste à les traduire en traitement.
Cadastre, plans locaux d'urbanisme, référentiels bâtis de l'IGN et du CSTB, données de permis de construire, registres de copropriétés, servitudes d'urbanisme, plans de prévention des risques et bien d'autres. Ce n'est pas la donnée qui a de la valeur. La valeur est dans ce qu'on en fait.
Chaque règlement est lu zone par zone et traduit en règles exploitables : hauteurs, emprise au sol, retraits, bandes constructibles, prospects. Ces règles sont appliquées à chaque parcelle avec sa géométrie réelle : sa forme, ses limites, ses façades sur rue, ses voisins, ses contraintes spécifiques. Le bâtiment réalisable est modélisé, puis converti en surface de plancher et en bilan d'opération. Le bâti existant est également analysé, parce qu'un terrain n'est mutable que si sa valeur de transformation dépasse sa valeur vénale.
Un terrain n'est proposé qu'après validation. La machine applique des règles explicites, écrites et reproductibles. Je tranche ce que la règle ne sait pas trancher, à partir des données et des visuels générés et disponibles. Tous les leads proposés je les vois, le les valide manuellement comme dans le cadre d'une prospection classique et manuelle. L'outil n'est là que pour appliquer le process que j'applique et enseigne depuis 20 ans
Je définis les règles.
La machine les applique.
Je valide chaque terrain.
L'outil de traitement est déterministe : il exécute le raisonnement que j'applique depuis vingt ans, et que j'ai enseigné à des dizaines de développeurs fonciers. Ce n'est pas une intelligence artificielle qui prospecte à ma place, c'est mon processus, écrit en règles, et un raccourci sur le temps que personne n'a.
Écrivez-moi directement. Votre commune n'est pas encore traitée ? Demandez-la : elle sera produite en quelques jours, sans engagement de votre part.
