Droits à bâtir résiduels
Une maison au fond d’un grand terrain, un bâtiment trop petit pour sa parcelle, un patrimoine à conserver avec du terrain autour : beaucoup de terrains bâtis n’ont pas épuisé leurs droits à construire. Landya repère ceux où une opération peut prendre place à côté de l’existant, sans le démolir, et chiffre le terrain libre.
« Présélection chiffrée · Comprise dans le prix de chaque commune »
Un terrain réel, anonymisé, dans une ville moyenne. Les bâtiments neufs sont un dessin de capacité, pas un projet. Faites glisser la ligne.
Surface du terrain
4 225 m²
propriété d’un particulier, dans une ville moyenne ; zone UB du PLU
Bâti conservé
534 m²
trois bâtiments gardés, neuf logements : rien à démolir
Constructible à côté
3 806 m²
de plancher, en deux bâtiments en R+4, avec 60 places en surface
Prix possible du terrain libre
882 k€
indicatif, de 755 à 1 009 k€ ; le bâti conservé n’est ni racheté ni compté
Un terrain n’entre dans la liste que s’il réunit les cinq conditions. On parle aussi de constructibilité résiduelle ou de terrain à détacher : c’est la même chose, chiffrée.
Les bâtiments en place restent, avec leur usage. Rien n’est démoli, personne n’est déplacé.
Le PLU y permet un ou plusieurs bâtiments, en respectant ses règles à côté de l’existant.
Stationnement et accès compris, l’opération paie le terrain libre.
Un bâtiment protégé par le PLU reste en place, et la fiche le montre.
Les copropriétés sont écartées.
Une opération sans démolition ni éviction pour le promoteur. Pour le propriétaire de nombreux terrains bâtis, ce qui reste à construire chez lui, et ce que ça vaut.
Une opération à côté d’un bâti qui reste en place, sans démolition ni éviction. Le terrain libre est chiffré comme pour une opération classique.
Vos propres terrains déjà bâtis portent peut-être encore une opération. La liste vous dit lesquels, et ce qu’elle vaut.
Entreprises, associations, institutions, collectivités : un patrimoine bâti avec du terrain autour, et ce qu’il peut encore accueillir.
Des terrains où un projet peut naître à côté de l’existant, avec une capacité dessinée pour ouvrir la discussion avec le propriétaire ou un promoteur.
Les terrains constructibles, c’est le diffus : des opérations courantes, qui se montent vite. Ici, la même exigence sert à autre chose : des projets plus longs, plus politiques, à côté d’un bâti occupé, avec un grand propriétaire ou une commune à convaincre. La liste ne les décide pas ; elle vous évite de les chercher.
Passer au crible tous les terrains déjà bâtis de la commune, et ne garder que ceux qui semblent présenter un intérêt.
Les capacités dessinées sont sommaires, parfois loin du projet qui se fera : elles servent à repérer, pas à décider. Chaque terrain retenu demande votre revue.
Chaque terrain s’ouvre sur la carte de l’application. Chaque commune s’accompagne de ses fichiers, à télécharger : une fiche PDF par terrain, le catalogue de la commune et le tableau complet de la liste, lisible dans Excel. Les terrains de vos deux communes ouvertes vous attendent déjà dans votre compte, avec leurs fiches.
01
La vue aérienne, le terrain cerné, le bâti conservé en blanc, les lots possibles en terracotta. En tête, quatre chiffres : la surface du terrain, le bâti conservé, ce qui est constructible à côté, le prix possible du terrain libre.
02
Chaque règle retenue, à côté de l’extrait du règlement cité mot pour mot, avec son article et sa page. Les reculs, les distances entre bâtiments et la pleine terre comptent ici double : le neuf doit trouver sa place à côté de l’existant.
03
Un dessin de capacité, pas un projet : le bâti conservé, les bâtiments possibles, leur stationnement et leur accès. Il montre que le terrain libre tient le programme, dans ses proportions.
04
Prix du neuf, part de logement social, bilan en grandes masses et prix possible du terrain libre, avec sa fourchette. Le bâti conservé n’est ni racheté ni compté.
Extraits réels, terrain anonymisé.
Elles sont comprises dans le prix de la commune, et s’ouvrent elles aussi sur la carte de l’application. Les terrains constructibles sont validés un par un, à la main.
Les droits à bâtir résiduels sont compris dans le prix de la commune : 50, 75 ou 100 crédits, les quatre listes comprises. Votre compte ouvre deux communes de votre département, sans carte bancaire : vous y voyez cette liste, terrain par terrain, avec ses fiches.
