Terrains constructibles
Démolition-reconstruction, terrains nus, remembrement de parcelles : la liste des terrains d’une commune où une opération de logements de 700 m² de plancher et plus tient sur le terrain et dégage une valeur économique. Chacun est validé à la main, et arrive avec son plan, son bilan et le prix qu’un promoteur peut en donner.
« Deux communes ouvertes par département · Sans carte bancaire »
Un terrain réel, anonymisé, dans une commune périurbaine. La maquette illustre une capacité, pas un projet. Faites glisser la ligne pour passer d’aujourd’hui à demain.
Surface du terrain
4 433 m²
une maison de 345 m² au sol, propriété d’un particulier ; zone UC, 45 % de logement social
Logements possibles
30
deux bâtiments en R+2 avec attique, 2 158 m² de plancher, 74 places en surface
Prix possible du terrain
2,3 M€
de 2,06 à 2,57 M€ selon la surface obtenue, soit 1 073 € par m² de plancher
Valeur du bien aujourd’hui
902 k€
estimée ; l’opération paie le terrain plus de 2,5 fois ce prix : votre argument devant le propriétaire
Un terrain n’entre dans la liste que s’il les réunit toutes. Qu’une seule manque, et il en sort.
Sa géométrie permet réellement de construire, avec un accès sur rue.
Le PLU admet le logement et autorise un volume réellement réalisable : 700 m² de plancher et plus. Entre 700 et 1 000 m², seules des opérations en R+1+combles sont retenues.
L’opération dégage une marge pour le promoteur, avec toutes les contraintes du terrain, les coûts de construction et le prix de vente des logements.
Il peut y trouver un intérêt financier. Sont écartés les copropriétés, les immeubles collectifs, les équipements publics et les terrains que les risques rendent inconstructibles.
Chaque terrain constructible arrive avec sa fiche PDF. Les extraits ci-dessous viennent de celle du terrain présenté en haut de page : cliquez sur un extrait pour l’agrandir.
01
Surface, façade, bâti existant, catégorie de propriétaire, contraintes et risques. En tête, les quatre chiffres qui comptent : prix possible du terrain, surface de plancher, valeur du bien, marge.
02
Chaque règle retenue, à côté de l’extrait du règlement cité mot pour mot, avec son article et sa page. Vous vérifiez sans rouvrir le PLU.
03
Un dessin de capacité, pas une étude de faisabilité. Il vérifie que le programme tient sur le terrain dans ses proportions et avec ses contraintes. Deux surfaces en ressortent, le potentiel du PLU et le programme chiffré. Le projet, lui, reste à concevoir avec votre architecte.
04
Prix du neuf, part de logement social, bilan en grandes masses, prix possible du terrain et sa fourchette, charge foncière au m², valeur estimée du bien.
05
Ce qui fait bouger la marge : prix de vente, coût de construction, surface obtenue. Et jusqu’où l’opération tient.
Extraits réels, terrain anonymisé.
Elles sont comprises dans le prix de la commune : trois présélections chiffrées, où vous choisissez ce que vous creusez.
Une commune coûte 50, 75 ou 100 crédits selon son nombre de terrains constructibles, les quatre listes comprises. Votre compte ouvre deux communes de votre département, sans carte bancaire : leurs terrains sur la carte, et leurs fiches.
