L’observatoire du foncier · Intercommunalité · Rhône
Trois communes analysées sur huit, parcelle par parcelle : 50 terrains constructibles, 248 terrains à diviser, 12 terrains aux droits à bâtir résiduels, 6 terrains d’activité à recycler.
Mise à jour du 13 novembre 2026
Trois communes sur huit sont analysées : Brindas, Grézieu-la-Varenne et Vaugneray. Pas encore : Messimy, Pollionnay, Sainte-Consorce, Thurins et Yzeron.
Chaque total additionne les communes analysées : il ne dit rien des autres.
Grézieu-la-Varenne compte le plus de terrains constructibles (31 sur 50), Vaugneray le plus de terrains à diviser (93 sur 248) et Brindas le plus de terrains d’activité à recycler (3 sur 6).
| Commune | Terrains constructibles | Terrains à diviser | Droits à bâtir résiduels | Terrains d’activité à recycler | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Grézieu-la-Varenne | 31 | 89 | 0 | 1 | 121 |
| Vaugneray | 11 | 93 | 7 | 2 | 113 |
| Brindas | 8 | 66 | 5 | 3 | 82 |
Source : Analyse des terrains par Landya, commune par commune, le 12 novembre 2026
50 terrains passent tous les filtres dans les trois communes analysées, dont 22 remembrements de deux parcelles.
Ensemble, ils permettent 1 552 logements pour 110 370 m² de surface de plancher ; leur prix possible cumulé atteint 80,4 M€.
D’une commune à l’autre, la charge foncière médiane va de 460 €/m² (Vaugneray) à 830 €/m² (Brindas) de plancher.
11 de ces terrains sont dans un secteur d’OAP : leur programme doit suivre les orientations du secteur.
| Commune | Terrains | Logements possibles | Surface de plancher | Charge foncière médiane | Dans un secteur d’OAP |
|---|---|---|---|---|---|
| Grézieu-la-Varenne | 31 | 902 | 64 180 m² | 820 €/m² | 0 |
| Vaugneray | 11 | 345 | 24 510 m² | 460 €/m² | 6 |
| Brindas | 8 | 305 | 21 680 m² | 830 €/m² | 5 |
Source : Analyse des terrains par Landya, commune par commune, le 12 novembre 2026
248 terrains bâtis peuvent être divisés sans toucher à la maison dans les trois communes analysées : 289 lots à détacher, 488 maisons possibles.
Une fois vendus, ces lots rapporteraient 98,5 M€ à leurs propriétaires, au total.
Vaugneray en compte le plus : 93 des 248 terrains à diviser.
| Commune | Terrains à diviser | Lots à détacher | Maisons possibles | Ce que rapportent les lots |
|---|---|---|---|---|
| Vaugneray | 93 | 112 | 201 | 36,3 M€ |
| Grézieu-la-Varenne | 89 | 98 | 155 | 34,0 M€ |
| Brindas | 66 | 79 | 132 | 28,1 M€ |
Source : Analyse des terrains par Landya, commune par commune, le 12 novembre 2026
12 terrains déjà bâtis gardent des droits à bâtir exploitables à côté de l’existant dans deux des trois communes analysées : 15 lots, 23 210 m² de surface de plancher au total, sur 37 820 m² de terrain libre à côté du bâti gardé.
D’une commune à l’autre, un promoteur pourrait payer la partie libre de 491 000 € (Vaugneray) à 1 049 000 € (Brindas) en médiane : un prix indicatif, pour cette seule partie.
Source : Analyse des terrains par Landya, commune par commune, le 12 novembre 2026
Les communes analysées dans la CC des Vallons du Lyonnais comptent 99 sites d’activité : 14 zones d’activité, 46 sites en diffus, 2 établissements isolés et 37 de type inconnu.
L’analyse a passé en revue les 673 parcelles de ces sites : 280 terrains étudiés, 6 retenus.
À Brindas, seule commune qui en compte au moins trois, les 3 terrains à recycler permettent 26 960 m² de surface de plancher ; leur prix possible cumulé atteint 16,0 M€.
Tous sont sur un site occupé, où l’éviction est à négocier.
Brindas en concentre le plus : 3 des 6 terrains d’activité à recycler.
| Commune | Sites d’activité | Terrains étudiés | Terrains à recycler | Surface de plancher |
|---|---|---|---|---|
| Brindas | 35 | 128 | 3 | 26 960 m² |
| Vaugneray | 46 | 93 | 2 | |
| Grézieu-la-Varenne | 18 | 59 | 1 |
Sources : Analyse des terrains par Landya, commune par commune, le 12 novembre 2026 ; Fichier unifié des sites d’activité économique (Cerema), millésime 2025
Les communes analysées sont examinées en entier : 7 952 parcelles dans les zones où le logement est possible, sur 548 ha. 28 parcelles seules et 22 remembrements donnent 50 terrains constructibles.
| Commune | Parcelles examinées | Terrains constructibles | Une parcelle sur |
|---|---|---|---|
| Brindas | 2 364 | 8 | 296 |
| Grézieu-la-Varenne | 2 959 | 31 | 95 |
| Vaugneray | 2 629 | 11 | 239 |
Source : Analyse des terrains par Landya, commune par commune, le 12 novembre 2026
Le plus ancien PLU des communes analysées a été approuvé le 19 octobre 2018 (Grézieu-la-Varenne), le plus récent le 2 février 2026 (Brindas).
Réunies, leurs zones urbaines couvrent 18,4 % du territoire, les zones à urbaniser 0,9 %.
| Commune | Document | Approuvé le | Dernière procédure | Zones où le logement est possible | Secteurs d’OAP |
|---|---|---|---|---|---|
| Grézieu-la-Varenne | PLU | 19 octobre 2018 | modification n°2 | 8 | 11 |
| Vaugneray | PLU | 26 janvier 2026 | élaboration | 12 | 11 |
| Brindas | PLU | 2 février 2026 | révision | 7 | 6 |
Selon la commune, le neuf se vend de 3 780 €/m² (Vaugneray) à 4 440 €/m² (Grézieu-la-Varenne) habitable, TTC.
Ces prix sont estimés par R+4 (Stéphane Lacoste), en croisant plusieurs sources.
| Commune | Prix du neuf, TTC, au m² habitable | Origine du prix | Prix plafond du logement social, HT |
|---|---|---|---|
| Grézieu-la-Varenne | 4 440 €/m² | estimé par R+4 | 3 720 €/m² |
| Brindas | 4 440 €/m² | estimé par R+4 | 3 720 €/m² |
| Vaugneray | 3 780 €/m² | estimé par R+4 | 3 720 €/m² |
Source : Prix du neuf estimé par R+4 (Stéphane Lacoste) pour trois communes
740 logements autorisés dans des opérations de 5 logements et plus depuis 2019, communes analysées réunies ; 2022 a été l’année la plus forte (227). Brindas en concentre le plus : 294 logements.
| Commune | Logements autorisés depuis 2019 | Permis |
|---|---|---|
| Brindas | 294 | 10 |
| Vaugneray | 274 | 10 |
| Grézieu-la-Varenne | 172 | 9 |
Communes analysées réunies : 178 copropriétés immatriculées. L’époque de construction est inconnue pour 2 783 bâtiments.
| Époque | Bâtiments | Logements |
|---|---|---|
| moins de 1948 | 1 247 | 1 863 |
| 1948 à 1975 | 897 | 1 030 |
| 1975 à 2000 | 1 897 | 2 386 |
| 2000 et plus | 1 910 | 3 370 |
| Époque inconnue | 2 783 | 11 |
| Commune | Bâtiments | Logements | Copropriétés immatriculées |
|---|---|---|---|
| Grézieu-la-Varenne | 2 562 | 3 011 | 72 |
| Brindas | 3 328 | 2 957 | 60 |
| Vaugneray | 2 844 | 2 692 | 46 |
Sources : BDNB (CSTB), d’après les fichiers fonciers de la DGFiP, millésime 2025-07.a (fichiers fonciers 2024) ; Registre national d’immatriculation des copropriétés (ANAH), à jour au 3 janvier 2026
Une des trois communes analysées a des secteurs à taxe d’aménagement majorée. Réunies, les zones rouges des plans de prévention couvrent 4,1 % de leur territoire.
| Commune | Taxe d’aménagement, taux communal | Secteurs à taux majoré | Plans de prévention | Zone rouge |
|---|---|---|---|---|
| Brindas | 5 % | jusqu’à 15 % | 2 | 4,8 % |
| Grézieu-la-Varenne | 5 % | aucun | 1 | 6,5 % |
| Vaugneray | 5 % | aucun | 3 | 3,1 % |
| Plan | Communes analysées concernées |
|---|---|
| PPRNi de l’Yzeron | Brindas, Grézieu-la-Varenne et Vaugneray |
| PPRNi du Garon | Brindas et Vaugneray |
| PPRNi Brevenne-Turdine | Vaugneray |
| Zone | Surface | Part du territoire |
|---|---|---|
| Zone rouge | 181,4 ha | 4,1 % |
| Zone bleue | 3,4 ha | 0,1 % |
| Zone verte | 3,2 ha | 0,1 % |
Sources : PLU des communes analysées, approuvés du 19 octobre 2018 au 2 février 2026 (Géoportail de l’urbanisme) ; Plans de prévention des risques des communes analysées ; Zonages réglementaires des plans de prévention des risques (Direction Départementale des Territoires du Rhône) ; surfaces mesurées par Landya
Données réutilisables sous licence CC BY 4.0, en citant Landya.
Les quatre listes
Dans l’application Landya, commune par commune : les terrains constructibles validés à la main, la densification douce, les droits à bâtir résiduels et le foncier économique recyclable en présélection chiffrée.
